Kinnisvara ostmine ja millist kinnisvara ostetakse

Kinnisvara ostmine ja millist kinnisvara ostetakse

Kinnisvara otsmine ja mida ostmisel silmas pidada? See küsimus tekib meil, kui plaanime kinnisvara osta. Kasutades meie maaklerite Viljar Küti Viljandist, Tanel Allase Võrust, Tauno Pajuri Tallinnast ning Krista Järve Pärnust pikaajalist kogemust, järjestasime mõned olulised punktid, mida kinnisvara ostes kindlasti silmas pidada ja kontrollida.

  1. Mõtle läbi oma eelarve ja kas eelarvesse mahub ka ostetava kinnisvara remondifond.
  2. Kinnisvara ostmine ja kodulaen. Kui soovid osta kinnisvara kodulaenu abiga, uuri pangast, millise kodulaenu suurusjärguga saad arvestada.
  3. Võta ühendust maakleriga või vaata kinnisvarafirmade kodulehtedelt või portaalidest, millise kinnisvara saaksid soetada enda eelarvega. Kui avalikus müügis ei ole Sinu soovidele vastavat kinnisvara, kirjelda neid maaklerile. Maakleritel on tihti ka objekte müügis, mis avalikku müüki ei jõuagi.

Kinnisvara ostmine, kui oled leidnud sobiva kinnisvara, mida peaksin uurima, üle küsima

  1. Vaata järele omandivorm ja omanikud. Kas tegemist on kinnistu, korteriomandi, kaasomandi, hoonestusõiguse või korterihoonestusõigusega. See tähendab Sinu, kui ostja jaoks põhimõttelisi erinevusi, kas on kinnistu või kaasomand.
  2. Kinnisvaraomanike kontrollimisel kinnistusraamatust vaata kinnisvarale seatud hüpoteeke, kasutusõiguseid ja piiranguid. Näiteks kasutusõigusega kinnisvara soetamisel tuleb arvestada suurema või ainult omafinantseeringuga. Kui on kehtivaid hüpoteeke, tuleb uurida, kas need kustutakse tehinguga või jäävad kehtima.
  3. Vaata kinnisvara põhjalikult üle, vajadusel võta kaasa ehitusspetsialist. See, millele pöörata tähelepanu korteris või majas, on eraldi artiklite teema.
  4. Kontrolli üle dokumendid, eriti, kui maakler ei müü antud kinnisvara. Näiteks, kui ostad ahiküttega kinnisvara, uuri kehtivaid korstnapühkija akte. Kui kinnisvara reaalsuses on teistsugune kui dokumentides, uuri, milliseid ümber- või juurdeehitusi on tehtud ning kas need on seadustatud (olemas dokumentatsioon ja vajadusel ka ehitusteatis või ehitusluba ning vastavalt kasututeatis ja kasutusluba).
  5. Uuri kinnisvara küttesüsteemi kohta ja küsi nii suviseid ja kui ka talviseid kõrvalkulude arveid.
  6. Uuri üle teised kommunikatsioonid: vesi, kanalisatsioon ja elekter. Millal on kommunikatsioonisüsteeme uuendatud? Maja puhul uurige, kas on tsentraalsed vee- ja kanalisatsioonisüsteemid. Kui ei ole, paluge dokumente, et saaksite teada, kuidas on lahendatud.
  7. Nii maja, krundi kui ka korteri ostmisel uurige naabrite kohta, võite ka naabritega tutvuma minna ja uurida maja/naabruskonna kohta.
  8. Korteri ostmisel, kui ei müü maakler, kes on selle tavaliselt enne välja uurinud, helista ise korteriühistu juhatusele/esimehele, et uurida, millised on korteriühistu tegevusplaanid seoses majaga lähemas ja kaugemas tulevikus, millised on omaniku kohustused majas. Lisaks on väga oluline teada saada, kas ostetaval korteril on ühistu ees võlgnevusi.
  9. Kindlasti vaata üle juurdepääsutee. Lisaks füüsilisele vaatlusele kohapeal, tutvu Transpordiameti avaliku Teeregistriga, kus on näha, kas juurdepääsu tee on avalik või on eraomandis. Juhul kui on eraomandis tee, tuleb üle uurida, kas on seatud kasutamiseks teeservituut.
  10. Uuri ka, kas ostetavale kinnisvarale on seatud piiranguid, kitsendusi, servituute.
  11. Kinnistut ostes, eriti asulates paluge näidata endale krundi piirid ning piiripunktid.
  12. Notarimemosse laske ostjana kirja panna, kuidas tasutakse notaritasud ja riigilõivud. Hea praktika on see, kui notaritasud tasutakse võrdselt ostja ja müüja poolt. Kui maakler on tehingusse kaasatud, on tema enamasti selle ka kokku leppinud. Kui aga maaklerit soovitakse tehingust välja jätta, võib see olla ostja või müüja jaoks tihti signaal, et mingist kokkuleppest ei pruugita kinni pidada. Meie kogemus on näidanud, kui lepitakse suuliselt kokku või lihtsalt e-kirjades ja notarimemosse kirja ei saa kokkulepped, võib notari juures kauplemiseks minna. Kõik erikokkulepped ja valduse üleminek tuleb panna kirja esmalt notarimemosse, mille põhjal koostab notar ostu-müügilepingu.
  13. Valduse üleminekul tehke kinnisvarast pildid ja sõlmige müüjaga üleandmise-vastuvõtmise akt, kus on kirjas kuupäevad ning mõõdikute näidud ja lisana sel päeval tehtud pildid kinnisvarast. Ärge unustage akti allkirjastada.

Kinnisvara ostmine täna – mis on esimesed ostjate küsimused ja mis mõjutab ostuotsuseid?

Viljandis – euribor, kõrvalkulud, pere ja kinnisvara suurus

Viljandis mõjutab kinnisvara ostjaid eelkõige laenu kättesaadavus ja laenu hind, toob esimese tegurina välja Lahe Kinnisvara Viljandi maakler Viljar Kütt. Intressid on pidevalt kasvanud, mistõttu on ostjad jällegi ootel ja loodavad, et kinnisvara hinnad langevad. Samas kvaliteetse vara osas on alati nii nõudlust kui ka ostjaid olnud. Kasvanud euribor mõjutab ka nende korterite hindu, mis paiknevad hiljuti rekonstrueeritud korterelamutes.
Kõrvalkulude suurus on kasvanud ja seetõttu pigem eelistatakse väiksemaid kortereid. Tehinguid tehakse vaid selliste varadega, mis ostjatele tõesti sobivad. Kiireid otsuseid ei tehta ja müüjate jaoks on oluline oma vara õigesti hinnastada.

Viljandi linnas on märgata aktiivsust 1-toaliste korteritega, nendega tehakse tehinguid kõige rohkem. Ostjateks paarid või üksikud inimesed. Paneelelamutes asuvad suuremad korterid ei ole ostjate esimene valik, kuid sõltub jällegi palju vara seisukorrast ja korrusest. Suuremaid kortereid eelistavad lastega pered.
Pigem ostavad korteriks kodu 30. kuni 40. eluaastates inimesed ja enamasti paarid või pered. Nooremad eelkõige üürivad.

Vanemad inimesed, eriti pered, ostavad koduks maja. Maja ostjateks ongi pigem juba mitme lapsega pered. Vanemad on vanuses alates 40. Selleks ajaks on teatav kindlus juba saavutatud ja pered teavad põhjalikult oma elupinna vajadusi. Isegi vanemas eas, st 70+ aastat, pigem ei soovita korterisse kolida ja inimesed, kes on juba oma majas elanud, vahetavad elamispinna väiksema vastu, aga nende inimeste esimene eelistus on jällegi maja.

Välismaalastest ostjaid Viljandimaal pigem ei ole. Enamasti tulevad varem Viljandiga seotud olnud inimesed siia piirkonda tagasi suurematest linnadest, näiteks  Tallinnast. Tänu kaugtöö võimalusele on väikelinnade turg aktiivsemaks muutunud. Tallinnast tagasipöördujad tunnevad huvi enamasti eksklusiivsema kinnisvara vastu, meil näiteks 3toalise kapitaalselt renoveeritud korteri vastu Viljandi vanalinnas Lossi 31 või majade vastu.

Võrus – pere kasv, investeerimise soov

“Kodu ehk nii kortereid kui ka maju soetavad Võrus ja Lõuna-Eestis erinevas vanuses ostjad: on nii noorpaare, kes pere planeerimas ning soetavad esimese ühise kodu, kui ka üksikisikuid, kes soetavad linna nö talvekorteri,” ütleb Lahe Kinnisvara Võru piirkonna juht ja maakler Tanel Allas. Võru kesklinna järveäärsesse piirkonda soetas väikeinvestor alles oktoobris endale korteri lühiajalise väljaüürimise eesmärgil. Otepääl uude A-energiaklassi kortermajja soetasid investorid stuudiokortereid lühiajalise väljaüürimise eesmärgil. Samuti soetas uue korteri Otepääle vanem härra, et muretult pensionipõlve nautida.
“Peamiselt lähtuvad kinnisvaraostjad vajaduspõhisusest, st kel pere suureneb, soetab suurema elamispinna, kel lapsed suureks kasvanud ja nemad on juba oma eluteed alustanud, müüvad suuremad pinnad ja kolivad uuematele heas seisukorras väiksematele pindadele. Selles mõttes ei erine ostjad erinevates Eestimaa otstes üksteisest,” võtab Allas ostjate eesmärgid kokku.

Eelistatakse heas seisukorras ja uuemaid varasid, kuna remont on kallis ning täiendav ajaline kulu. Remonti vajavat kinnisvara soetatakse samuti, kuid selle hinnatase on pigem madal. Ostjad investorid või teadlikud isikud, kel oskused ise remont teostada.

Samuti eelistavad krediidiasutused uuemaid heas seisukorras varasid laenu andmisel, tehes mitmeid sooduspakkumisi. A-energiaklassiga uusarendused 0 intress või siis fikseeritud intress.

Pärnus – hea hinna ja kvaliteedi suhtega kinnisvara

“Minul oli müügipakkumises 2toaline korter uuemas majas, mille müügihinnaks kujunes 132 000 € ning ostjaks on 30dates eluaastates noorem mees, kes ostab oma päris esimese kodu,” ütleb Lahe Kinnisvara Pärnu maakler Krista Järv ja lisab, et ostja sai leitud umbes nädalaga. Teine näide on majaostjatest, kes on vanuses 35-40 aastat ning pere suurenedes tekkis vajadus osta maja, kus oleks rohkem tube, privaatne aed, mõistlikud ülalpidamiskulud ja selleks sobiv küttelahendus.
Kinnisvaraostjad vaatavad täna, et maja hinna ja kvaliteedi suhe oleks omavahel kooskõlas. Minu mõlemale näitele tegid oma ostjad hinnapakkumised, mis on tänases turusituatsioonis tavapärane kauplemine.

Tallinn – eelistatakse säästlikke ja kaasaegseid elamispindu

“Ostjaskond on tegelikult lai,” sõnab Tallinna maakler Tauno Pajuri ning toob näiteid: inimese loovad pere, sünnivad lapsed või sünnib lapsi juurde. Samas on ka peresid, kus poolte teed lähevad lahku ja nüüd vajatakse taaskord uut elamist või uusi elamisi. Lisaks on kinnisvaraturul ka vanemad inimesed, kes on oma suure elamise müüki pannud, kuna ei vajata enam nii suurt elamist. Tehinguid tehakse kõigis varaklassides: korterite, majade, suvilate ja ka kinnistutega.

Valdav osa ostjaskonnast on aga siiski pered või paarid vanusevahemikuga 25-40 eluaastates.

Kinnisvara ostmine tänasel päeval on nõutud kaubaks kindlasti säästlikumad ja kaasaegsed elamispinnad. Soodsama kinnisvara puhul on oluline see, et saaks kohe korterisse või majja sisse kolida ja et see ei vajaks suuri täiendavaid rahalisi kulutusi. Oluline on ka korteriühistute aktiivsus ja see, kui palju seal elavad inimesed on valmis panustama maja renoveerimisse, sest see ka mõjutab kinnisvara seisukorda ja kasutuskulusid.

Viimsis ridamaja hinnaks oli 320 000 € ja 3-toaline korter Õismäel hinnaks 116.000 €. Korteri tehingu hind oli 5% madalam kui pakkumishind.