Kinnisvara hinna määramine

Kinnisvara hinna määramine

Kinnisvara hinna määramine on müüjale keeruline, eriti täna. Kui müüja on ise oma kinnisvarale hinna määranud, aga müük ei lähe, kui kaua on mõtet oodata enne, kui ekspert kaasata?

Kinnisvara hinna määramine tänases turusituatsioonis ja tavaolukorras: Lahe Kinnisvara kutseline hindaja Karin Lapp, kellel on 15 aastat kinnisvara hindamise kogemust ütleb, et üldjuhul saab paari nädalaga aru, kas huvi müüdava vara osas on olemas või puudub. Kui uus pakkumine turule lisandub, siis need, kes on aktiivsed otsijad võtavad esimestel päevadel ühendust. Huvi puudumine tähendab seda, et omanik on oma vara valesti hinnastanud ja tuleks koheselt eksperdilt nõu küsida. Vastasel korral võib pakkumine n.ö vanaks minna, st inimesed arvavad, et keegi ei taha ja miks mina peaksin tahtma, ja müügiperiood kujuneb pikemaks. Kui müügihind on turu keskmisest madalam, siis tekib alati mitu ostjat ja mõni neist on nõus pakkumishinnast ka rohkem maksma. Igal juhul soovitan pigem maksta hindajale konsultatsioonitasu, mitte kohe tellida täismahus eksperthinnangut, sest nii on müüjal endal kindlam tunne. Müügi puhul on emotsioonil tähtis roll, mis kinnisvara hindamisel puudub ja mille puhul kaasatakse maaklereid. Seetõttu kinnisvara hindaja poolt arvutatud hindamistulemusel on alati täpsus, mille ulatuses tegelik müügihind kõigub, enamasti 10-20%.

Vahel on näha, et müüjad ei taha maaklerit kaasata. Kas isegi siis, kui maakleri abi ei kasuta, tuleks kodu müümisel hindaja igal juhul kampa võtta? 

Kuigi maakler on kinnisvara müügis ekspert, aga teda kasutada ei soovita, on omanikul endal kindlam tunne, kui kaasatakse vähemalt kinnisvara hindaja müügiprotsessi. Tavaliselt on omaniku ärevust tunda siis, kui ostja taotleb laenu ja eksperthinnang tuleb tellida. Hindamistulemus on konfidentsiaalne ja see avaldatakse ainult tellijale. Tavaliselt, kui eksperthinnangus toodud tulemus on müügihinnast kõrgem ja tellijaks on ostja, ei saagi omanik teada, et reaalselt oleks ta oma vara eest võinud ka rohkem küsida. Tellijal ei ole kohustust hinnangut näidata omanikule. Kui hindamistulemus on madalam pakkumishinnast, siis üldjuhul näidatakse hinnangut omanikule ja müügihinnas asutakse läbirääkimistele.

Mida teha, kui hindaja määratud hind valmistab pettumuse ja tundub kahtlane: kas on mõtet võtta teine hinnang kõrvale või tasuks ikka oma eelarvamustest lihtsalt üle saada ja usaldada?

Kinnisvara hindaja jätab kõrvale emotsiooni, mis tavaliselt on omanikul pakkumishinda sisse kirjutatud. See pole kindlasti vale ja sama emotsioon võib ka ostjal tekkida, kes ongi nõus mingi teatud lisaväärtuse eest rohkem maksma. Omanikel on alati õigus oma vara müüa selle hinnaga, millega nad soovivad. Alguses võib pakkumishind olla omaniku ideaalhinnaga ja teatud aja möödudes on näha, kas müük edeneb või mitte. Lihtsalt müügiperiood on harilikult sel juhul pikem.

Teise hinnangu võtmine ei anna sellisel juhul midagi juurde. Vähemalt mitte omanikule, sest oma rahaga ostjaid on vähem kui kodulaenuga ostjaid ja nagunii ostja tellib põhjaliku eksperthinnangu. Omanikule on 2 hinnangut lisakulu ja hindajate arvamused võivad kohati erineda kuni 20%. Reaalselt saab ikkagi parima ettekujutuse, kui hakata müügiga pihta ja vaadata kuidas huvi tekib.

Kas hinna teadasaamiseks tuleb alati hindaja tellida ja täies mahus hindamisakti eest maksta ning mis summadest sel juhul räägime? Või saab ka lasta soodsamalt umbkaudse suurusjärgu määrata?

Konsultatsioonid maksavad enamasti 50% eksperthinnangu tasust, millele maapiirkondades lisandub sõidutasu. Elukondliku vara osas on hinnakiri paigas ja see on piirkondade lõikes erinev. Igal ettevõttel on hinnakiri kodulehel nähtav. Alati saab hindajale helistada ja üle küsida. Mõne vara puhul saab esmase hinnangu anda ka fotode põhjal aga selle teenustasu tuleb eraldi kokku leppida. Täpsema tulemuse saab kindlasti siis kui hindaja tuleb ja vaatab müüdava vara kohapeal üle.

Täna soovime Teile tugevat tervist! Meie teeme kaugtööd ja kui vaja vara ülevaatus teha, minimeerime riske.

Tellige konsultatsioon või kinnisvara hindamine artikli autor Karin Lapilt:

Karin Lapp

Vanempartner. Kutseline hindaja. Kesk-Eesti piirkonna juht
+372 512 4565
karin.lapp[ät]lahekinnisvara.ee

Artikkel-kommentaar ilmus Geenius portaalis.