Kinnisvara hindamine finantsaruandluseks – minu vara küll nii vähe ei maksa!

Kinnisvara hindamine finantsaruandluseks - Kohe on käes aeg, kui tuleb hakata mõtlema ettevõtte omandis oleva vara hindamisele finantsaruandluseks. Igal aastal hinnatakse ümber tavaliselt raamatupidamises finantsinvesteeringuna arvel olev ja tulu tootev kinnisvara. Soovitame mõne aja möödudes hinnata ümber ka põhivarasse kantud kinnistud, mis on ettevõtte omakasutuses, sest turg on aastaid olnud tõusujoones ja vara väärtus muutunud.

Kohe on käes aeg, kui tuleb hakata mõtlema ettevõtte omandis oleva kinnisvara hindamisele finantsaruandluseks. Igal aastal hinnatakse ümber tavaliselt raamatupidamises finantsinvesteeringuna arvel olev ja tulu tootev kinnisvara. Soovitame mõne aja möödudes hinnata ümber ka põhivarasse kantud kinnistud, mis on ettevõtte omakasutuses, sest turg on aastaid olnud tõusujoones ja vara väärtus muutunud.

Mõnikord tekitab küsimusi, mille alusel ja kuidas valitakse tulumeetodil hindamisel kasutatavaid sisendeid. Hindajad on erinevad ja teatavat subjektiivsust on sees igas eksperthinnangus. Kindlasti peab arvestama, et hindamisel ei võeta arvesse hoones paiknevaid seadmeid. Hinnatud tulemus, võib hindajatel erineda ligikaudu 10-20%. Hinnangutes on tihti kirjas, et kasutatakse turu tasemel näitajaid ja pikem selgitus puudub. Või siis tuleb info saamiseks lugeda pikka turuülevaadet, mille jaoks kellelgi enamasti aega ei ole. Ühe sisendi muutus kasvõi paari % võrra või euro ulatuses võib tulemust oluliselt mõjutada. Kindlasti peab arvestama, et sisendite suurused valib hindaja vastavalt kasutatavale tehinguinfole, oma kogemusele tuginedes ja turuolukorrast lähtudes.

Kui müügitehingud on maa hindaja litsentsiga isikutele kättesaadavad ja need on kõigil ühesugused, siis tulumeetodil hindamiseks vajalik olev üüriinfo ei ole. Seetõttu on finantsaruandluseks hea kasutada hindajat, kellel on pikaajaline kogemus ja aastatega tekkinud ka tugev üüritehingute andmebaas. Kõik eksperthinnangud on konfidentsiaalsed ja neis sisalduvat infot ei avaldata tellija nõusolekuta kolmandatele osapooltele. Tulumeetodit rakendatakse läbi diskonteeritud rahavoogude analüüsi, mille aluseks on põhimõte, et ostja ei ole vara eest nõus maksma rohkem, kui on oodatavad rahavood varalt kogu selle kasutusea või hoidmisperioodi jooksul.

Tulumeetodil kasutatakse järgmisi sisendeid:

Potentsiaalne netoüürisumma aastas

Kui vara on üürilepingutega koormatud, siis selles punktis anaüüsitakse, kas üürisumma vastab turu keskmisele tasemele või mitte. Lisaks analüüsitakse lepingu mõju vara turuväärtusele – pika tähtajaga ja keskmise või keskmisest kõrgema üürisummaga lepingud mõjuvad positiivselt. Keskmisest madalama üürisummaga sõlmitud lepingute osas vaadeldakse, kas on võimalik lepingut lõpetada või muuta (tõsta üürisumma turu tasemele). Kuna hinnatakse turuväärtust (raamatupidamises kasutatava õiglase väärtuse parim näitaja), siis võetakse hindamisel aluseks turu tasemel üürisummad või siduvate lepingute osas kehtivad üürisummad. Seda juhul kui üürisumma on turu keskmisest kõrgem või ka madalam. Netoüürisumma all on silmas peetud EVS 875-10 tähenduses netorent I (lepingulises renditasus sisalduvad kõik kapitalikulud ja tegevuskulud, välja arvatud  tarbimisteenuste, heakorrateenuste ja tugiteenuste kulud). Vt keskmisi üürisummasid allolevalt pildilt:

 

Büroopinnad
€/m2/kuus
Lao- ja tootmispinnad
€/m2/kuus
Tallinn A klass: 12-16€
B klass: 9-12€
C klass 3-8€
A klass: 4-6,5€
B ja C klass: 1-3,5€
Tartu A klass: 8-12€
B ja C klass: 6-10€
A klass: 2-4€
B ja C klass: 1-3€
Pärnu A klass:8-10€
B ja C klass: 3-7€
A klass: 2-3€
B ja C klass: 1-3€
Viljandi A klass: 8-10€
B ja C klass: 4-7€
A klass: 2-3€
B ja C klass: 0,5-2€

Vakants

Vakantsusmäär arvestab nii võimalike vakantsete pindade osakaalu hoones (tulenevalt analoogsete pindade turusituatsioonist, üürnike voolavusest jne), kui ka rendisummade mitteõigeaegsetest laekumistest tingitud krediidikahjumeid. Isegi kui hinnatav vara on 100% ulatuses lepingutega kaetud, arvestatakse turuväärtuse hindamisel mingi osa vakantsust just eelkõige võimalike maksete hilinemise jms tõttu. Vakantsus on uuematel ja heas piirkonnas asuvatel varadel enamasti 3-5%, vanematel hoonetel 10-40%. Kõige suurema vakantsusega on tehnosüsteemideta vanemad laohooned, mida kasutatakse vaid hooajaliselt.

Omanikukulud

Omanikukulud jagunevad: tegevuskulud ja kapitalikulud, mis omakorda jagunevad: jooksvad kapitalikulud ja investeeritud kapitali kulusus. Tegevuskulud on kinnisvara kasutamise ja korrashoiuga seonduvad perioodilised kulud, mis on seotud vara tulupotentsiaali hoidmisega, kuid mitte selle tõstmisega. Tegevuskulude hulka ei arvestata vara parendamiseks tehtavaid kulusid, vara finantseerimisega seotud kulusi, raamatupidamislikku kulumit (amortisatsioon). Jooksvad kapitalikulud on kinnisvara kasutamise ja korrashoiuga seotud ühekordsed kulud, mis on vajalikud vara remondiks (asendamiseks ja taastamiseks) ning parendamiseks. Jooksvad kapitalikulud on seotud nii vara hoidmisega (remont) kui selle tõstmisega (parendamine). Investeeritud kapitali kulusus väljendab omanikutulu kinnisvarasse investeeritud kapitalilt, mis on oma olemuselt omaniku nõutav tootlus investeeritud kapitalilt. Turuväärtuse hindamisel ei ole konkreetse omaniku investeeritud kapitali kulususe (omakapitali tootluse) analüüs vajalik, kuna seda hindamisel ei kasutata. Hindamisel eeldatakse (ja turul enamasti selliseid lepinguid sõlmitakse) üldjuhul, et üürnike kanda jäävad kõik hoone kasutamisega seotud kulud (sh kommunaalkulud, hooldus, koristus, valve jne). Omaniku kanda jäävate tegevuskuludena arvestatakse maamaksu, kindlustuse ja raamatupidamise kulu. Kulude osa arvestatakse üldiselt suletud netopinna kohta. Kulude osas annab hindajale infot vara omanik.
Jooksvad kapitalikulud on vanematel hoonetel kõrgemad, sest tõenäoliselt on igal aastal vajalik hooldusremont teostada.
Omanikukulud on üldiselt suurusjärgus 0,4-1 €/m2/aastas. Kui omanikul on sõlmitud selline üürileping, et üürnik tasub kõik kulud, siis hindamisel tuleb siiski arvesse võtta turul tavapäraselt toimiv süsteem. Sellisel juhul kasutatakse keskmise taseme nö madalamat taset.

Kapitalisatsioonimäär

Tulumäär, mille abil ühe (tavaliselt esimese) aasta tulu arvestatakse ümber väärtuseks. Investori poolt eeldatav kapitali tulukus ehk tulunorm. Leitakse eelkõige tehtud tehingute baasil (rahavooga objektidega tehingud). Kui piisavalt pole tehinguid toimunud, siis leitakse kapitalisatsioonimäär läbi kaalutud keskmise kapitali hinna.  Väga likviidsetel varadel on kapitalisatsioonimäär 5-8% (eelkõige Tallinnas asuvatel varadel).

Diskontomäär

Tulumäär, mille abil tulevased rahavood arvutatakse nüüdisväärtusesse. Selle leidmisel tuleb analüüsida kasumit tootvate sarnaste kinnisvaraobjektide aastast puhastulu ja müügihindu ning investorite üldisi tulunorme. Diskontomäär võtab arvesse investeeringu kindluse, riskifaktori, likviidsuse ja juhtimise kulud. Diskontomäär erineb kapitalisatsioonimäärast investori tegevustulu ja väärtuse kasvumäära võrra.

Müügikulu

Selle sisendi osas on arvesse võetud kõik müügiga seotud kulutused – võimalik vahendustasu, notaritasu, riigilõivud jne. Keskmiselt on vahendustasud (müügikulud) 1-5% vara müügihinnast. Analüüsitake asukoha ja vara põhiselt. Kõrgema vara väärtuse korral on müügikulu protsent madalam.

Loetelus on toodud enim levinud sisendid, nende leidmise variante on rohkem ning otsuse kuidas vara kõige paremini hinnata teeb iga 7. taseme kutsetunnistust omav hindaja ise.
Hindaja kutsetunnistuse olemasolu saab kontrollida kutseregistrist.

Artikli koostaja on Karin Lapp, 7. taseme vara hindaja, litsenseeritud maa hindaja ning riiklikult tunnustatud ekspert.
Karin Lapp
Viljandi esinduse juht
Kutseline hindaja
Litsentseeritud maa hindaja
Riiklikult tunnustatud ekspert
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatuse liige
Tel: +372 512 4565
e-post: karin@lahekinnisvara.ee

Kui soovite küsida täpsustusi või tellida ärikinnisvara hindamine, võtke ühendust:

Kinnisvara hindamise hinnakirjadega saate tutvuda SIIN

Karin Lapp

Vanempartner. Kutseline vara hindaja. Tase 7. Kohtuekspert. Kesk-Eesti piirkonna juht
+372 512 4565
karin.lapp[ät]lahekinnisvara.ee