Ehitusjärgus maja hindamine
Ehitusjärgus maja hindamine. Mida teada, kui vajad ehitamise lõpetamiseks pangast lisaraha?
Ehitusjärgus maja hindamine on vajalik, kui ehitus kujuneb planeeritust kulukamaks ja soovid taotleda pangast lisaraha. “Pank soovib sellisel juhul eksperthinnangut, kus on välja toodud ehitatava maja turuväärtus ja ka turuväärtus eeldusel, et hetkel ehitusjärgus maja on juba valminud vastavalt projektile,” selgitab kutseline vara hindaja Karin Lapp. Kuna hoone ei ole veel valmis, ei saa selle turuväärtust hinnata samamoodi nagu valmis kinnisvara puhul – arvesse tuleb võtta nii tehtud töid, kui ka allesjäänud ehitusetappe. Lihtsustatult kujuneb ehitusjärgus maja turuväärtus selliselt: turuväärtus eeldusel, et elamu on valminud miinus ehituse lõpetamiseks vajalike kulutuste suurus miinus likviidsuse koefitsient.
Ehitusjärgus maja hindamine, mida on oluline teada enne hindamist:
- Telli hindaja võimalikult „hilja“. Kui sul on ostetud ehitusmaterjalid, aga need ei ole paigaldatud, siis hindaja kahjuks neid turuväärtuse hindamisel arvesse ei võta. Mida rohkem on hoone valmis, seda kõrgem turuväärtus. Hindaja määrab ehitusjärgus varadel valmidusastet, mille kaudu kujuneb maja hetke turuväärtus.
- Valmidusastme hindamine tähendab seda, kui suur osa ehitustöödest on juba tehtud võrreldes kogu projektiga. Hindaja vaatab üle ehitusprojekti, eelarve (ehituskalkulatsiooni) ja võrdleb neid reaalse olukorraga objektil. Seejärel määratakse protsentuaalne valmidusaste, näiteks 40%, 70% või 90%. See protsent näitab, kui suur osa hoone kogu ehituslikust mahust on juba “valmis ehitatud”. Näiteks siseviimistluse osakaal on hinnanguliselt 20% kogu ehituslikust mahust.
- Arvesta, et ehituse algfaasis võib tekkida olukord, et oled rahaliselt rohkem kulutanud kui vara turuväärtus. Ära muretse, hiljem see enamasti tasakaalustub (väga asukohast sõltuv). Turuväärtus on kõrgem, mida rohkem potentsiaalseid ostjaid seda vara osta soovivad. Kui maaüksusel on ainult müürid, siis enamasti kliendid ei soovi sellises seisus vara soetada ja seetõttu on nende väärtus ka madalam. Kui näiteks ainult siseviimistlus puudub, siis on see oluliselt parem, sest ostjatel ei ole keeruline oma maitse järgi viimistleda.
- Ehituskalkulatsioon peab olema korrektne. Selles osas ei ole krediidiasutusel kindlat vormi, omanikud võivad ka ise kulude suurusjärgud paika panna. Hindaja hindab esitatud ehituskalkulatsiooni ja tegelikke ehitushindu. Mõnikord on olukord, et pooled sugulased on tasuta ehitama kutsutud, kuid hindaja peab arvestama turuolukorraga, mistõttu hindamisel võib arvestatud ehituse lõpetamiseks vajalik kulu olla suurem kui esitatud kalkulatsioonis.
- Hindaja hindab ka tegeliku olukorra vastavust ehitusprojektile. Ehituse käigus tuleb ikka ette, et projekti mõnevõrra muudetakse, kuid enamasti saab kõik muudatused projekti sisse viia kasutusloa/kasutusteatise taotlemisel. Seega ei ole vajalik muudatusi hindaja eest varjata (nt päikesepaneelide paigaldamise plaan või kanalisatsioonisüsteemi muudatus). See ei ole enamasti väärtust vähendav asjaolu.
- Likviidsuse koefitsient tähendab seda, et pooleliolevas ehitusstaadiumis ehitiste müügilikviidsus on tavapäraselt madalam (vähem potentsiaalseid ostjaid) ja seetõttu on lõppväärtusest vastav koefitsient maha arvestatud. Mida väiksem on valmidusaste, seda kõrgem on likviidsuse koefitsient. Mõnes piirkonnas on uued elamud väga nõutud ja teatud ehituslikus valmiduses võib koefitsient olla ka 0%. Enamasti on see siiski vahemikus 5%-20%.
- Hindaja hindab kaks turuväärtust, mistõttu tuleb arvestada kõrgema teenustasuga. Isegi kui klient soovib ainult hetke turuväärtust, siis hindamismetoodika ehitusjärgus varadel näeb ette ka eelduslikult valminud elamuga kinnistu turuväärtuse hindamist (v.a. erandjuhud kui hoone valmidusaste on kõrge).
Konsulteeri enne hindamise tellimist hindajaga
Enne ehitusjärgus vara hindamist on mõistlik hindajaga konsulteerida. Kui rahalised vahendid on piiratud, tuleks turuväärtust rohkem mõjutavad ehitustööd enne teha ning alles hiljem teised tööd. Näiteks haljastus ei mõjuta nii palju vara turuväärtust kui elektrisüsteem, küttesüsteem. Samuti on kõrvalhoonete mõju väiksem. Piiratud ressursi puhul ei ole mõistlik enne kõrvalhoonet püstitada ja alles seejärel elumaja ehitusega alustada. Hindajad konsulteerivad ja nõustavad telefoni ja e-kirja teel üsna hea meelega. Julgelt võta ühendust.
