Ärikinnisvara hindamine finantsaruandluseks

Ärikinnisvara hindamine finantsaruandluseks

Ärikinnisvara hindamine muutub aktuaalseks tavaliselt majandusaasta lõppedes. Aasta lõpp on käes ning on aeg mõelda ettevõtte omandis oleva kinnisvara hindamisele finantsaruandluse tarbeks. “Kinnisvaraturg on aastate jooksul muutunud ja seetõttu võib kinnisvara väärtus raamatupidamises olla praegusest turuväärtusest erinev. Selleks, et finantsaruanded annaksid objektiivse ülevaate ettevõtte tegelikust seisust, on oluline kinnisvara väärtused regulaarselt üle vaadata,” teeb Lahe Kinnisvara kutseline vara hindaja Kadri Pohlak teemasse sissejuhatuse.

Miks on ärikinnisvara hindamine oluline?

Finantsaruandluses peab ettevõte kajastama oma finantsseisundit, majandustulemusi ja rahavoogusid õigesti, objektiivselt ning võrreldavalt. Õiglase väärtuse alusel kajastatud kinnisvara aitab tagada, et bilanss peegeldab ettevõtte tegelikku väärtust. See on oluline nii ettevõtte juhtkonnale, investoritele, laenuandjatele kui ka teistele huvigruppidele.

Pangad lähtuvad laenuotsuste tegemisel ettevõtte bilansist, samuti on riigihangete puhul olulised ettevõtte majandusnäitajad ning ka ettevõttel endal on parem ülevaade, kui bilanss kajastab tegelikku olukorda.

Millest sõltub kinnisvara väärtus?

Kinnisvara väärtus sõltub paljudest teguritest, sealhulgas asukohast, vara tüübist, seisukorrast ja turu üldisest olukorrast. Viimastel aastatel on kinnisvara hinnad muutunud ning see on mõjutanud ka ettevõtetele kuuluva kinnisvara väärtust. Seetõttu ongi oluline hinnata, kas bilansis kajastatud väärtused vastavad tegelikkusele.

Kuidas toimub kinnisvara hindamine?

Kinnisvara hindamisel finantsaruandluseks kasutatakse sageli tulumeetodit, eriti tulu tootvate objektide puhul. Tulumeetodi aluseks on eeldus, et vara väärtus põhineb tulevastel oodatavatel rahavoogudel. Hindamisel kasutatakse mitmeid sisendeid:

• Potentsiaalne netoüürisumma aastas: analüüsitakse, kas olemasolevad üürisummad vastavad turutasemele. Võetakse arvesse nii kehtivaid üürilepinguid kui ka turu keskmisi üürihindu.
• Vakantsus: arvestatakse võimalike vakantsete pindade osakaalu ning krediidikahjumeid. Isegi kui vara on täielikult välja üüritud, võetakse hindamisel arvesse turu keskmist vakantsust.
• Omanikukulud: hõlmavad tegevuskulusid nagu maamaks, kindlustus ja raamatupidamiskulud. Samuti võidakse arvestada jooksvaid kapitalikulusid, mis on seotud vara hoolduse ja remondiga.
• Kapitalisatsioonimäär ja diskontomäär: need määrad peegeldavad investori ootusi tulukuse ja riski suhtes. Kapitalisatsioonimäär aitab teisendada esimese aasta tulu väärtuseks, diskontomäära kasutatakse tulevaste rahavoogude nüüdisväärtuse arvutamisel.
• Müügikulud: hindamisel arvestatakse ka võimalike müügiga seotud kuludega, nagu vahendustasud ja notaritasud.

Miks kasutada kutselist hindajat?

Kinnisvara hindamine on kompleksne protsess, mis nõuab põhjalikke teadmisi turust ja hindamismetoodikatest. Kuigi ettevõte võib kasutada sisehindajat, on soovitatav kaasata sõltumatu kutseline hindaja, kellel on vastav pädevus ja kogemus ning kinnisvaraturu teadlikkus. See tagab hindamise objektiivsuse ning vastavuse kehtivatele standarditele.
Kutselisel hindajal on juurdepääs turuinfole, sh tehingu- ja üüriandmetele, mis kõik ei ole avalikult kättesaadavad. Lisaks on hindajatel teadmised, kuidas erinevaid sisendeid õigesti kasutada ja tõlgendada.

Kas sinu ettevõtte varad on kajastatud õiglaselt?

Kui ettevõtte bilansis olev kinnisvara on pikemat aega hindamata, võib see anda ebatäpse pildi ettevõtte finantsseisundist. Regulaarne kinnisvara hindamine aitab vältida olukorda, kus bilansis kajastatud väärtused ei vasta turuväärtustele. See on oluline nii finantsaruandluse kvaliteedi kui ka ettevõtte usaldusväärsuse seisukohast.

Aasta lõpp on õige aeg hindamiseks

Majandusaasta lõpp on hea aeg üle vaadata ettevõtte varade väärtused. Kui sinu ettevõtte bilansis on kinnisvara, tasub kaaluda hindamise tellimist kutseliselt hindajalt. Nii saad olla kindel, et finantsaruanded kajastavad ettevõtte tegelikku seisundit ning vastavad kõikidele nõuetele.

Kokkuvõte

Kinnisvara hindamine finantsaruandluseks on oluline samm tagamaks, et ettevõtte bilanss peegeldab õiglaselt ettevõtte majanduslikku seisu. See aitab teha teadlikumaid otsuseid ning suurendab ettevõtte usaldusväärsust partnerite silmis. Kutselise hindaja kaasamine tagab hindamise kvaliteedi ja objektiivsuse.

Kui soovite tellida ärikinnisvara hindamise, võtke ühendust artikli autoriga

Artikli koostaja:
Kadri Pohlak
Tallinna hindamisteenuse juht
Kutseline vara hindaja. Tase 7.
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatuse liige
E-post: kadri@lahekinnisvara.ee