Kinnisvara järelmaksuga

Kinnisvara järelmaksuga – pankade karmistuvad laenutingimused on tekitanud tänaseks olukorra, kus üsna sageli tehakse kinnisvara müüjatele ettepanekuid järelmaksulepingu sõlmimiseks. “Ühest küljest on see müüjale ahvatlev võimalus pikalt müügis olnud korter või maja realiseerida, kuid teisalt kätkeb endas mitmeid riske,” kirjutab maakler Tauno Pajuri, kes on kinnisvaratehinguid teinud juba üle 25 aasta.

Kinnisvara järelmaksuga – vaatamegi artiklis mõningaid kodu järelmaksuga müümise-ostmise plusse ja miinuseid nii müüja kui ostja seisukohalt.

  • Kodu müümine järelmaksuga

Müüja jaoks võib järelmaks olla päästerõngaks juhul, kui vara on kehvas seisukorras ja pikalt müügis olnud – parem on ära müüa, muidu objekt laguneb ja väärtus kahaneb.

Suurimaks riskiks on siin korrektse ja maksevõimelise ostja leidmine, sest järelmaksulepinguni jõuavad reeglina need, kes panga laenutingimustele mingil põhjusel ei vasta.

Müüja saab riske maandada, seades enda kasuks hüpoteegi ja kui ostja lepingus sätestatud tingimustel makseid ei tee, saab kinnistu viimaks võlgnevuse katteks müüa.

Kindlasti on siin ka riski kohaks asjaolu, kui soov saada korter võlglase käest taas oma valdusesse, siis üsna tõenäoliselt tuleb ette võta pikk ja tüütu kohtutee, mis seotud oma kuludega

  • Kodu ostmine järelmaksuga

Ostja peamiseks probleemiks on see, et ta ei saa kohe kodu omanikuks ja kui ta jääb lepingujärgsete maksetega hätta, siis tuleb leida uus elukoht ja sõltuvalt omaniku tahtest võib kaotada suure osa tasutud summast. Kodu omanikuks saab ostja siis, kui kõik maksed on teostatud ehk kogu ostusumma tasutud.

  •   Mida teha, kui järelmaksulepingu tingimusi rikutakse?

Kui peaks juhtuma, et ostja on lepingutingimusi rikkunud, näiteks ei ole makseid laekunud ja samas on kinnisasja väärtus vähenenud, saab edasisel asjaajamisel toetuda võlaõigusseadusele (VÕS). Kuidas sel juhul käituda, toome punktide kaupa välja:

  • Esmalt saab müüja nõuda ostjalt lepingu täitmist (VÕS §108).
  • Kui ostja ei tasu lepinguga kokkulepitud osamakseid tähtaegselt, peab müüja andma ostjale tasumiseks täiendava tähtaja (VÕS §144).
  • Müüjal on võimalus jätta asjaõigusleping sõlmimata seni, kuni ostja tasub ostuhinna. Kui ostja ei tasu osamakseid ka talle antud täiendava tähtaja jooksul, on müüjal õigus müügilepingust taganeda (VÕS §116).
  • Kui kinnisasja väärtus on vähenenud, on müüjal võimalus nõuda asja väärtuse vähenemise (kahju) hüvitamist (VÕS § 189).

Järelmaksuleping on kahtlemata üks võimalus kinnisvara realiseerimiseks või oma kodu ostmiseks, kuid seejuures peavad osapooled endale ise kõiki riske teadvustama. Pangalaenuga eluaset soetades aitab võimalikke riske kaaluda ja elimineerida pank, järelmaksu puhul peab omanik ise aktiivsust üles näitama. Seejuures ei tohi unustada oma vara kindlustamist ka sel ajal, kui see on järelmaksulepingu lõppemiseni võõrastes kätes.

On olnud praktikas juhtumeid, kus antud tehinguid siiski tehakse, kuid summad, millele sellisel puhul järelmaksu küsitakse ja objekti väärtused on pigem 5000 € kuni 20 000 € väärtuses. Kallimaid asju üldjuhul sellise skeemiga ei osteta.

Kui soovite küsida nõu või enda kinnisvara müüa, võtke ühendust artikli autori Tauno Pajuriga:

Tauno Pajuri

Partner. Kinnisvara konsultant-maakler
+372 502 8975
tauno.pajuri[ät]lahekinnisvara.ee

Vaadake tema kirjutatud teisi kinnisvaraalaseid nõuandeid ning tema soovitusi.

Vaadake Tauno Pajuri poolt müüdavat ja üüritavat kinnisvara.

Artikkel ilmus väljaandes Geenius.