Turuülevaade: Tartu ja Tartumaa korterite hinnad kasvasid

Tartus ja Tartumaal kasvasid korterite hinnad. Samas Tartus tehingute arv korteriomanditega veidi langes, mis oli tingitud mitmetest uusarendustest Tartu linna lähivaldades, kuhu inimesed korteri ostsid. Uute eluruumide maht on käesoleva aasta alguse seisuga kasvanud.

Tartu ja Tartumaa sarnane korterituru dünaamika

Tartumaa korteriturg on tugevasti mõjutatud Tartu linna korterituru tehingudünaamikast, millest tulenevalt on tehingute arvu ning keskmise hinna liikumine mõlemas piirkonnas võrdlemisi sarnane.

Alates 2010. aastast on tehingute arv ning keskmine hind liikunud stabiilses ning kiires tõusujoones, kuigi kvartalite lõikes on olnud väikeseid kõikumisi. Kvartalite lõikes on enim tehinguid tehtud III kvartalis.
Alates aastast 2015 hakkas nii hinna kui ka tehingute mahu kasv mõnevõrra aeglustuma. 2016. aastal langes tehingute arv Tartu linnas, 2017. aastal langes veidi aga nii linnas kui ka maakonnas.

Keskmise hinna kasvu peamiseks põhjuseks on olnud tehingud uusarenduskorteritega. Maa-ameti ja Lahe Kinnisvara tehingustatistika näitab, et viimaste aastate tehingute maht on kasvanud peamiselt maakonna korterite arvelt, mis on tingitud aktiivsest arendustegevusest Tartu linna lähiümbruses (peamiselt Tartu, Luunja ning Ülenurme vallas). Linnalähedastes piirkondades köidavad potentsiaalseid ostjaid arenenud infrastruktuur ja sotsiaaltaristu, võrreldes linnaga on seal rohkem rohelust ja mõnevõrra privaatsem elukeskkond ning vastuvõetavamad pakkumishinnad. Väidet, et linnalähedastel aladel paiknevate uusarenduste vastu on nõudlus suur, kinnitab lisaks tehingustatistikale ka ehitus- ja kasutuslubade väljastamine.

Tuginedes statistikaameti andmetele väljastati Tartu linnas 2017.a III kvartali jooksul nii Tartu linnas kui maakonnas rohkem ehitus- ja kasutuslubasid kui 2016.a samal perioodil. 2017.a III kvartali seisuga väljastati näiteks Tartu linnas ehitusluba 28 uue korterelamu ehitamiseks, millega on lähiajal pakkumisse lisandunud ja lisandumas kokku 435 uut eluruumi, mis on 99 eluruumi rohkem, kui 2016.a samal perioodil. Maakonnas oli vastav näitaja 2017.a III kvartali seisuga 34 ehitusluba, millega lisandub pakkumisse 561 eluruumi. Maakonnas on ehitusloa saanud uute eluruumide kasv 2017.a III kvartali seisuga võrreldes 2016.a sama perioodiga ca 54%.
2017.a III kvartali jooksul lubati Tartu linnas kasutusse 171 uut eluruumi, mis on ca 29% rohkem, kui 2016.a samal ajal. Tartu maakonnas väljastati 2017.a III kvartali seisuga kasutusluba 231 uuele eluruumile, mis on alla 1% rohkem võrreldes 2016.a sama perioodiga, mil maakonnas lubati kasutusse 229 uut eluruumi. Kõige rohkem on nii linnas kui maakonnas pakkumisse oodata kortereid 3-5-kordsetes korterelamutes ning 1-2-kordsetes elamutes. 6- ja enama kordseid kortermaju ehitatakse vaid Tartu linnas, kuid väga üksikuid.

Tartu uusarendused

2017.a alguses oli Tartu linnas pakkumises ca 250 uut korterit, käesoleva aasta alguses on pakkumises 34 uusarenduses ca 290 uut korterit, uute eluruumide pakkumiste maht on aastaga kasvanud 16%. Lisaks Tartu linnale on uusarenduste maht viimaste aastate jooksul suureneud ka Tartu linna lähiümbruses. Keskmiselt tehakse Tartu linnas uusarenduste korteritega 7% kõikidest korteriomandi tehingutest. Äärelinnas paiknevad uusarenduskorterid müüvad reeglina edukamalt kui kesklinna kallid korterid, kuna turul eelistatakse pigem madalama tervikhinnaga kortereid. Samas leidub ostjaid ka kallimatele kesklinna luksuskorteritele – statistika on näidanud, et edukalt on läinud mitmete keskmisest kõrgema hinnaklassiga uusarenduskorterite müük, mille ruutmeetrihinnad on 2100 € ja kõrgemad, kuid sel juhul on eelduseks väga hea asukoht ning kvaliteetne ehitus.

Tartu linna 2017. aasta korteritehingute kokkuvõte

Tartu linnas teostati 2017. aastal 1727 korteriomandi ostu-müügitehingut keskmise pinnaühiku hinnaga 1 309 €. Võrreldes 2016. aastaga on tehingute arv Tartu linnas langenud 0,3%, kuid keskmine hind on tõusnud 5%. Hindade kasv ning tehingute mahu suurenemine viimastel aastatel on ajendatud inimeste elujärje paranemisest – üha enam suureneb nõudlus hinnatud piirkonnas paiknevate heas/väga heas seisukorras või uute korterite järele. Tehingute mahu suurenemisele on kaasa aidanud ka intressimäärade madal tase ja üürihindade tõus, kuna üürimise asemel eelistatakse vara välja osta.
Keskmise hinna kasvu peamiseks põhjustajaks on tehingud uusarenduste korteritega.

  • Kõige enam on tehinguid tehtud 2-toaliste korteritega (pindalaga vahemikus 41-54,99 m2).
  • Uute korteritega (esmakasutusaasta 2011-2018) tehti 2017.a 146 tehingut keskmise ruutmeetrihinnaga 1616 €. 2016.a oli vastav näitaja 125 tehingut keskmise hinnaga 1622 €/m2.
  • 2017.a lisandusid Tartu linnas pakkumisse mitmed uusarendused, neist suurema mahuga näiteks Raatuse tn 85, Haki tn 7, Riia tn 22b, Pärna tn 33a, Ladva tn 3. 2018.a alguses lisandus pakkumisse Haraka tn 6 korterelamu.

Korteriomandite tehingute TOP 5 Tartu linnaosade lõikes

1. Annelinna – 414 tehingut – keskmine ruuduhind 1069 €
2. Ülejõe – 210 tehingut – keskmine ruuduhind 1495 €
3. Kesklinna – 198 tehingut – keskmine ruuduhind 1701 €
4. Karlova – 190 tehingut – keskmine ruuduhind 1314 €
5. Raadi-Kruusamäe – 104 tehingut – keskmine ruuduhind 1252 €

Tartu linna kalliste tehingute TOP 5 Tartu tänavate ja linnaosade lõikes

1. Kõige kallim korteri müügitehing Tartus 2017. aastal oli väärtusega 702 000 € – Fortuuna tn, Ülejõe linnaosas.
2. Väärtuselt teine müügitehing korteriomandiga oli üle kahe korra väiksemas summas – 330 000 € – A.Haava tn, Vaksali linnaosas
3. 292 400 € – Vallikraavi tn, Kesklinna linnaosas
4. 280 500 € – Sõbra tn, Karlova linnaosas
5. 277 000 € – Pikk tn, Ülejõe linnaosas

PROGNOOS: 2018. aastal on nii Tartu linnas kui ka maakonnas pakkumisse oodata veelgi uusi elamispindasid. Jätkuv üldine hinnatõus ja ehitushinna tõus toovad kaasa mõningase pakkumishindade tõusu, mille tõttu võivad mõnevõrra tõusta ka keskmised hinnad. Pakkumiste mahu suurenemine ehk tihe konkurents pakkumise poolel aitab aga hoida hinnatõusu mõõdukal tasemel. Endiselt püsib turul nõudlus paremate elamistingimuste järele, kuid kerkivad hinnad hakkavad vähendama uute eluruumide taskukohasust.

Ülevaate koostas Lahe Kinnisvara kutseline kinnisvara hindaja Grete Laanmets, Lahe Kinnisvara Tartu kinnisvarabüroost
Kui soovite küsida täpsustusi või tellida kinnisvara hindamine Tartus ja Tartumaal, võtke ühendust:

Grete Laanmets

Vanempartner. Kutseline hindaja. Tase 6
+372 5683 3576
grete.laanmets[ät]lahekinnisvara.ee

Turuülevaate info põhjal kirjutas ajakirjanik Greete Palgi artikli Tartu Postimehesse.