Kuidas kinnisvara hinda tõsta ja millest hind sõltub?

Kuidas kinnisvara hinda tõsta ja millest hind sõltub?

Kuidas kinnisvara hinda tõsta, selleks tuleb esmalt aru saada, millest sõltub kinnisvara väärtus, ütleb Lahe Kinnisvara kutseline kinnisvara hindaja Kadri Pohlak. Kinnisvara väärtuse puhul on kõige olulisemaks teguriks asukoht, asukoht ja veelkord asukoht. Näiteks korter Tallinna kesklinnas või korter Kohilas – kõik saavad aru, kus on sarnane vara suurema väärtusega.

Lisaks asukohale mõjutavad väärtust muidugi ka muud asjaolud nagu näiteks vara seisukord, hoone vanus ja tüüp, suurus ja tubade arv, ligipääs, haljastus jne.

Võrdlusmeetod

Üldjuhul kasutatakse elukondliku vara hindamisel võrdlusmeetodid, mille käigus võrreldakse hinnatavat vara sarnases piirkonnas sarnaste müüdud varadega. Kuna päris 100% samasugust vara on pigem harva, siis on vajalik kohanduste tegemine vastavalt sellele, kumb on parem või kehvem. Ehk siis üldpildis kujuneb kinnisvara turuväärtus toimunud sarnaste müügitehingute alusel.

Kuidas kinnisvara hinda tõsta?

Lisaks juba nimetatud teguritele on väärtust mõjutavaks teguriks ka kinnisvara korrektne dokumentatsioon ning korrektsed andmed ehitisregistris, sealhulgas on oluline ehitus- ja kasutuslubade olemasolu. See on eriti oluline, kui soovite ostu finantseerida panga abiga. Näiteks on kinnisvaraturul võimalik küll maha müüa ka ilma ehitus- ja kasutusloata suvila või maja, kuid pangale see tagatiseks ei sobi ning pangale laenutagatiseks hindamisel selle hoonega üldjuhul arvestada ei saa.

Kuidas kinnisvara väärtust tõsta? Mida saab ise ära teha ja mida mitte?

Ise saab kinnisvara väärtust muuta vara parendamisega või dokumentatsiooni korrastamisega. Näiteks hoonestamata maale tehakse detailplaneering, renoveerimist vajav korter renoveeritakse ära, vahetamist vajav katus vahetatakse ära jne.

Kinnisvara väärtust mõjutab ka üldine majanduslik olukord ja inimeste kindlustunne. See on asi, mida inimene ise muuta ei saa. Üldise majandusliku olukorra ja kindlustunde mõju oleme näinud ka seoses koroonaviirusega. Kui 2020. aasta alguses kehtestati erinevad meetmed koroonaviiruse leviku takistamiseks, vähenes inimeste kindlustunne vähenes ja selle mõju avaldus ka kinnisvara ostu-müügitehingute arvu languses. Mõnda aega inimesed kohanesid olukorraga ja kui kindlustunne hakkas taastuma, hakkasid ka tehingute arvud tõusma. Loomulikult on tegureid veel, mis hindades muutusi esile kutsuvad.

Kui oma vara müüma hakkate ning maakler saab klientidelt esmase tagasiside puuduste kohta, on omanikul kohe võimalus puudused likvideerida. Reeglina vaatab maakler objekti müüma hakates dokumentatsiooni üle ning kui avastab puuduseid, on omanikul kohe juba enne müügiga alustamist asuda dokumentatsiooni korrastama, seega võtab müüja maakleri abiga ühe ostja argumendi hinnaalandamise osas ära.
Kui puudused on likvideeritud ja kinnisvara müüma asutakse, on kindlasti oluline ka oma vara kenasti esitleda, st professionaalselt tehtud pilte ja vara kirjeldust jm.

Kas pikas perspektiivis saab öelda, et kinnisvara hinnad rühivad ülespoole?

Üldjoontes võib nii öelda küll, et kinnisvara hinnad liiguvad ainult ülespoole, kuid seda siis ikka tõesti pikas perspektiivis. Näiteks aastate 2007-2009 majanduskriisis kinnisvara hinnad langesid järsult ja taastumine võttis aega ja ei toimunud sama kiirusega kui langus. Selleks, et saavutada sama hinnatase kulus hea mitu aastat. Kui inimene oli omale vara soetanud päris tipus, siis selle vara väärtus vähenes isegi 2 korda. Juhul, kui see periood üle elada, taastub hind ja tõuseb edasi. Samas oli ka selliseid juhuseid, kus inimene oli sunnitud oma vara 2 korda väiksema hinnaga maha müüma ja juhtus ka seda, et inimene pidi edasi tasuma laenumakseid vara eest, mida tal enam ei olnud. Arvestades kinnisvara suuri väärtusi, on sellised kukkumised ja summad suured.

Kui soovite teada enda kinnisvara väärtust ja tellida kinnisvara hindamine (hinnakirja leiate siit), võtke ühendust artikli autori Kadri Pohlakuga:

Artikkel ilmus Kodustiil.Postimees lehel