Kortermaja tervikrenoveerimine hirmutab korteriostjad eemale?

Kortermaja tervikrenoveerimine hirmutab korteriostjad eemale?

Kortermaja renoveerimise kohta on hakanud korterite ostjad alles sel aastal uurima. See uus trend on tulnud käsikäes euribori kallinemisega. Ostjad soovivad oma kulusid täpsemalt planeerida, kuna kodulaenule tasutavad summad on seoses kõrge euriboriga ka suuremad. Uurime Lahe Kinnisvara Viljandi piirkonna juhilt ja kutseliselt vara hindajalt Karin Lapilt, kui palju kinnisvaraturul seda trendi näha on.

Kas on näha, et inimesed otsustavad renoveerimislaenu hirmus oma korterid maha müüa?

Ei ole näha. Kui korterelamu rekonstrueerimise otsus tehakse, siis realiseerivad oma kortereid pigem need isikud, kellel oli see üleliigne vara. Rekonstrueerimine tähendab, et tühja korteri hoidmine on kulukam ja ebamõistlik. Päris palju kortereid hoitakse niisama, sest üürnikke ei soovita võtta kehvade üürnike hirmus, ja samas ei ole saadava rahaga ka midagi tarka peale hakata. Inflatsiooni hirmus ei soovita ka suuremat summat vaba raha kontole.

Millised on inimeste peamised hirmud seoses renoveerimisega? Miks nad korterid müüki panevad?

Rekonstrueerimise hirm on seotud eelkõige teadmatusega. Arvutatakse küll läbi, mis suurusjärku tulevikus kõrvalkulud jäävad, kuid kardetakse, et tegelikud kulud on suuremad, isegi kui küttekulud peaksid vähenema. Eelkõige on hirmul korteri laenuga ostnud isikud, kellel kõrge euribori tõttu on laenumakse juba nagunii kasvanud ja seoses korterelamu rekonstrueerimistöödega kasvavad ka kõrvalkulud. Sellega tavaliselt korterit ostes ei arvestata. See teadlikkus korteri ostmisel on alles sel aastal kasvanud ja uuritakse, kas lähiajal on korterelamul plaanis kulukamaid ehitustöid. Varem sellele eriti ei mõeldud ja pigem peeti korterelamu rekonstrueerimist positiivseks asjaoluks.

Millistel muudel põhjustel kortereid müüki pannakse?

Kui pere vajadused muutuvad. Vajatakse suuremat või väiksemat elamispinda ning leitakse midagi sobivamat. Need isikud, kes on kolinud teise linna ja jätnud endise kodu Viljandis üüripinnaks, müüvad seetõttu, et osta üürikorter enda elukohale lähemale. Üürnikke on parem ise leida ja neid hallata.

Kas need korterid, mis renoveerimislaenu hirmu juhul müüki paisatakse, on enamjaolt inimeste enda kodud või olnud kasutuses pigem üüripinnana ehk inimesed kas inimesed peavad selle asemel endale uue elupinna otsima?

Need on olnud siiski eelkõige üüripinnad või siis pärandina saadud vara või mingil muul põhjusel seisev korter. Oma kodu ei müüda kergekäeliselt. Rekonstrueerimise käigus siiski korterite hinnad ka kasvavad, sest maja seisukord mõjutab korteri turuväärtust, mistõttu oleks pigem mõistlik just müüa pärast rekonstrueerimist.

Ühe kogemuse põhjal tean, et täna Kredexi toetusega kortermaja renoveerimisel võib remondilaenu hind jääda ligi 3 €/m2 kohta. Kas see on pigem erandjuhtum, et laenuhind nii kõrge tuleb või täna juba pigem tavapärane?

Pigem on siiski olnud see suurusjärgus 2 €/m2. Meie puutume kokku siiski olemasolevate kõrvalkulude suurustega, mis on jäänud alla 3 €/m2. Võimalik, et nendes hoonetes, kus on täna 2 €/m2 oli kunagi ka pakkumine kõrgem. Inimestel on alati positiivne üllatus, kui reaalne kulu on madalam kui esialgu arvestatud. Seega arvutused tehakse kindlasti sellised, et hiljem ebameeldivat üllatust ei oleks.

Kui klientuurist rääkida, kas siis kuidas jagub kliente: kas tahetakse osta kortereid renoveerimata majas? Kui oluliseks peavad inimesed seda, et millal renoveerimise plaan on?

Alates sellest aastast on märgata, et lähiajal rekonstrueerimise plaan on pigem ostjatele kehvaks uudiseks. Üks asi on tulevased kõrvalkulud, aga teine asi on ehitustööde talumine. Näiteks: tellingud ja kiled, korterite sisesed torutööd, akende vahetus jne. Kuna enamik kortereid ostetakse siiski laenuga, mõjutab väga palju euribori suurus ja selle võrra otsitakse korterit elamusse, kus kõrvalkulud on madalamad. Enam ei ole nii oluline, et maja oleks ilus, vaid loeb kogu ülalpidamiskulu. Siiski on kõige nõutumad need majad, kus rekonstrueerimine teostati varem – näiteks 5-10 aastat tagasi, sest siis on suurem osa laenu juba tagasi makstud ja ühistu laenukohustus on väiksem.

Milline on hinnavahe renoveerimata ja renoveeritud kortermaja korteril?

Hinnanguliselt 5-15% mõjutab korterelamu seisukord korteri turuväärtust. Kui korterelamus on midagigi tehtud, näiteks kunagi välisuksed vahetatud, trepikodade aknad vahetatud, otsaseinu soojustatud, on mõju 5%, aga kui korterelamul ei ole üldse mitte midagi tehtud (paneelmajal puituksed jne), siis on rekonstrueerimise mõju kindlasti ka suurem. Pean silmas siin eelkõige paneelmaju, mitte puitelamuid.

Mida arvestada renoveerimata kortermaja või peagi renoveerimisse mineva kortermajja korteri ostmisel?

Arvestama peaks sellega, et su korteris hakatakse lähiajal ehitustöid tegema. Enamasti rekonstrueerimise käigus vahetatakse välja aknad ja paigaldatakse uus torustik. Seega kui praegu väga ilus korter osta lähiajal rekonstrueerimisse minevasse majja, tuleb omanikel arvestada, et sanitaarruumide seinad tuleb ise uuesti viimistleda, kui torutööd on korterelamu ehitustööde käigus tehtud. Radiaatorite vahetusest jäävad samamoodi endiste radiaatorite jäljed ja tuleb teha uus viimistlus omanikel.

Miks ikkagi tasuks selliste korterite ostmisele mõelda?

Korterelamu on energiatõhusam ja kindlasti ka visuaalselt ilusam. Inimesed ikka tahavad ilusates majades elada. Teine põhjus on see, et rekonstrueerimata hoonesse saab korteri soodsama hinnaga.

Kuidas üldiselt korterite müügiga Viljandi linnas praegu läheb? Milliseid kortereid peamiselt otsitakse, millised jäävad rohkem seisma ning kuidas on hind muutunud näiteks möödunud aastal sama ajaga?

Turg on kevadel alati olnud aktiivsem. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga on tehingute arv sama, aga keskmine hind langes u 6%. Kindlasti korterite seisukordade kaupa saab järeldada, et kvaliteetselt renoveeritud korterite hinnad tegelikult ei ole langenud ja kehvemas seisukorras korterite hinnad on pigem rohkem langenud. Tüüpkorterite osas (nn paneelmajad Paalalinnas ja Männimäel) otsitakse nagu ikka 2-3toalist korterit, mis asuks madalal korrusel (kuni 3. korrusel) ja mis oleks rõduga. Üldiselt on trend pigem selles suunas, et otsitakse midagi erilisemat. Kas siis Uueveski piirkonda, kesklinna või Viljandi järve lähedusse mõnda omanäolist korterit. Samuti on uus nähtus aiamaa. Väga paljud soovivad aiamaaga korterit. Kasvõi väike aiamaa võimalus on suureks plussiks korteri müügil.

Kui soovid osta või müüa oma korterit või küsida nõu, võtke ühendust artikli autoriga Karin Lapiga: